به گزارش خبرنگار تازههای اقتصاد، بحران مسکن در جهان دیگر صرفاً به کمبود سرپناه یا گسترش حاشیهنشینی محدود نیست؛ افزایش قیمت مسکن نسبت به درآمد، فشار هزینه اجاره، رشد سریع شهرنشینی و تشدید ریسکهای اقلیمی، دسترسی به مسکن مناسب را به یکی از چالشهای مهم اقتصادی شهرهای جهان تبدیل کرده است. گزارش «شهرهای جهان ۲۰۲۶» سازمان ملل متحد نشان میدهد در کنار این بحران، بخش مسکن و ساختوساز یکی از موتورهای مهم تولید و اشتغال در اقتصاد جهانی است؛ موضوعی که سیاستگذاری مسکن را از یک مسئله صرفاً اجتماعی به یک مسئله اقتصادی تبدیل میکند.
بر اساس فصل نخست گزارش UN-Habitat، بسته به تعریف و دامنه محرومیت مسکونی، بیش از ۳.۴ میلیارد نفر در جهان با نوعی از ناکفایتی در دسترسی به مسکن مناسب مواجهاند. این برآورد دامنه گستردهای از محرومیتها، از جمله دسترسی نداشتن به خدمات پایه آب و بهداشت را نیز دربرمیگیرد. در تعریف محدودتر، بیش از ۱.۶ میلیارد نفر با یکی از اشکال محرومیت مسکونی مواجهاند و بیش از ۱.۱ میلیارد نفر نیز در سکونتگاههای غیررسمی و حاشیهای زندگی میکنند.
اگرچه سهم جمعیت شهری ساکن در سکونتگاههای غیررسمی از ۳۱.۲ درصد در سال ۲۰۰۰ به ۲۴.۸ درصد در سال ۲۰۲۲ کاهش یافته، تعداد مطلق این جمعیت همچنان افزایش پیدا کرده است. سه منطقه آسیای مرکزی و جنوبی، آسیای شرقی و جنوب شرقی و آفریقای جنوب صحرا به تنهایی بیش از ۸۵ درصد جمعیت ساکن در سکونتگاههای غیررسمی جهان را در خود جای دادهاند.
در همین حال، بحران دسترسی به خدمات پایه نیز ابعاد گستردهای دارد. تا سال ۲۰۲۴، حدود ۲.۲ میلیارد نفر در جهان به آب آشامیدنی مدیریتشده و ایمن دسترسی نداشتند و ۳.۴ میلیارد نفر نیز از خدمات بهداشتی مدیریتشده محروم بودند. این ارقام نشان میدهد مسئله مسکن مناسب، فراتر از داشتن یک واحد مسکونی و به کیفیت و زیرساختهای محل زندگی نیز وابسته است.
وقتی مسکن از درآمد خانوارها جلو میزند
یکی از مهمترین ابعاد بحران مسکن، مسئله «مقرونبهصرفگی» است. بر اساس گزارش، ۴۴ درصد خانوارهای مستأجر جهان بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را صرف مسکن میکنند؛ سطحی که معمولاً بهعنوان آستانه فشار هزینهای مسکن در نظر گرفته میشود. این فشار در برخی مناطق شدیدتر است. در آفریقای جنوب صحرا، ۵۵ درصد خانوارهای مستأجر بیش از ۳۰ درصد درآمد خود را صرف مسکن میکنند. این نسبت در اروپا و آمریکای شمالی ۵۰ درصد و در آمریکای لاتین و کارائیب ۴۸ درصد است.
همزمان، قیمت مسکن نیز نسبت به درآمد خانوارها افزایش یافته است. نسبت جهانی قیمت مسکن به درآمد از ۹.۳ در سال ۲۰۱۰ به ۱۱.۲ در سال ۲۰۲۳ رسیده است. این شاخص در سال ۲۰۲۳ در آسیای مرکزی و جنوبی به ۱۶.۸ و در آسیای شرقی و جنوب شرقی به ۱۷.۵ رسیده بود.
به این ترتیب، مسئله مسکن تنها این نیست که آیا در یک شهر به اندازه کافی خانه ساخته میشود یا نه؛ بلکه این است که آیا درآمد خانوارها توان خرید یا اجاره این خانهها را دارد یا خیر.
کمبود ۲۶۸.۸ میلیون واحد مسکونی
در کنار مسئله قیمت، شکاف میان عرضه و تقاضا نیز همچنان گسترده است. برآورد گزارش «شهرهای جهان ۲۰۲۶» نشان میدهد کمبود جهانی مسکن بیش از ۲۶۸.۸ میلیون واحد است. برآورد بانک جهانی برای ۶۴ کشور نوظهور نیز از کمبود حدود ۲۶۸ میلیون واحد مسکونی حکایت دارد؛ کسریای که نیاز مسکونی حدود ۱.۲۶ میلیارد نفر را دربر میگیرد. در آفریقای جنوب صحرا نیز دستکم ۱۰۰ میلیون واحد مسکونی اضافی مورد نیاز است.
این شکاف در شرایطی ایجاد شده که شهرنشینی جهان همچنان با سرعت ادامه دارد. نرخ رشد سالانه جمعیت شهری در مناطق کمتر توسعهیافته طی سالهای ۲۰۰۰ تا ۲۰۲۵ حدود ۱.۷ درصد بوده، در حالی که این نرخ در مناطق توسعهیافته تنها ۰.۳ درصد بوده است.
برآوردها نشان میدهد تا سال ۲۰۵۰ حدود ۱.۷ میلیارد نفر دیگر به جمعیت شهری جهان اضافه خواهند شد و جمعیت شهری جهان به حدود ۶.۵ میلیارد نفر خواهد رسید. بنابراین، فشار تقاضا بر بازار مسکن در دهههای آینده نیز ادامه خواهد داشت.
چرا مسکن گرانتر شده است؟
گزارش UN-Habitat مجموعهای از عوامل را در تشدید بحران مسکن مؤثر میداند؛ از رشد شهرنشینی و افزایش قیمت زمین گرفته تا افزایش نابرابری، مالیسازی بازار مسکن، هزینه ساختوساز، ضعف نظام برنامهریزی و آثار جنگ و تغییرات اقلیمی. در کشورهای توسعهیافته، افزایش قیمت زمین میتواند تا ۸۰ درصد افزایش قیمت مسکن از دهه ۱۹۵۰ تاکنون را توضیح دهد. در کنار زمین، افزایش تقاضا برای فضای مسکونی نیز بر قیمتها فشار وارد کرده است.
برای نمونه، در آمریکا متوسط متراژ خانه از ۱۵۴ مترمربع در سال ۱۹۷۳ به ۲۵۰ مترمربع در سال ۲۰۱۵ افزایش یافته، در حالی که اندازه متوسط خانوار از ۳.۱ نفر به ۲.۵ نفر کاهش پیدا کرده است. به این ترتیب، سرانه فضای مسکونی تقریباً دو برابر شده است. در چین نیز سرانه فضای مسکونی شهری از ۵.۷ مترمربع در سال ۱۹۵۶ به ۳۸.۶ مترمربع در سال ۲۰۲۰ رسیده است؛ افزایشی بیش از شش برابر.
این در حالی است که هزینه ساخت هر فوت مربع در آمریکا، با تعدیل تورمی، بین سالهای ۱۹۸۰ تا ۲۰۱۵ تقریباً ثابت مانده است؛ اما قیمت واقعی مسکن در سال ۲۰۲۳ نسبت به سال ۲۰۰۰ حدود ۶۵ درصد بالاتر بوده است. این تفاوت نشان میدهد افزایش قیمت مسکن را نمیتوان صرفاً با افزایش هزینه ساخت توضیح داد و عواملی مانند زمین، تأمین مالی و شرایط بازار نیز نقش مهمی دارند.
مسکن؛ ۱۳ درصد اقتصاد جهان
با وجود ابعاد اجتماعی بحران، مسکن یکی از بخشهای مهم اقتصاد جهانی نیز محسوب میشود. بر اساس گزارش UN-Habitat، بخش ساختوساز حدود ۱۳ درصد GDP جهان را تشکیل میدهد و برای حدود ۷.۷ درصد جمعیت شاغل جهان، معادل حدود ۲۸۷ میلیون نفر، اشتغال ایجاد میکند. در آمریکا، مسکن بهطور مستمر ۱۵ تا ۱۸ درصد GDP را تشکیل داده است. همچنین مطالعهای در ۱۱ اقتصاد نوظهور نشان میدهد سهم ترکیبی سرمایهگذاری و خدمات مسکن از GDP این کشورها بین ۶.۹ تا ۱۸.۵ درصد و بهطور متوسط ۱۳.۱ درصد بوده است.
بنابراین، مسکن تنها کالایی برای مصرف خانوار نیست. زمین، ساختوساز، مصالح، خدمات مهندسی، حملونقل، خدمات مالی، اجاره و خریدوفروش، همگی در زنجیره اقتصادی مسکن قرار میگیرند.
هر دلار سرمایهگذاری در مسکن چقدر اقتصاد را تحریک میکند؟
اهمیت اقتصادی مسکن زمانی بیشتر مشخص میشود که به اثر ضریبی آن نگاه کنیم. بر اساس مطالعات مورد اشاره در گزارش، در آسیای جنوبی هر یک دلار سرمایهگذاری در بخش مسکن میتواند تا پنج دلار درآمد ایجاد کند. در ۹ اقتصاد نوظهور نیز هر یک میلیون دلار خروجی ساختوساز میتواند بین ۴۳ تا ۱۸۲ شغل مستقیم و غیرمستقیم ایجاد کند.
در هند، افزایش ۱۰۰ هزار روپیهای تقاضا برای ساختوساز مسکونی، ۲.۶۹ شغل جدید ایجاد میکند که با احتساب آثار القایی این رقم به ۴.۰۶ شغل میرسد.
در آمریکا نیز ساخت یک خانه تکخانواری معمولی بهطور متوسط ۲.۹ شغل و ساخت یک واحد آپارتمان استیجاری معمولی ۱.۲۵ شغل ایجاد میکند. در انگلستان و ولز نیز صنعت خانهسازی بهطور متوسط برای هر واحد مسکونی ساختهشده ۳.۴ شغل ایجاد میکند.
این ارقام نشان میدهد سرمایهگذاری در مسکن میتواند همزمان سه هدف اقتصادی را دنبال کند: افزایش عرضه، ایجاد اشتغال و تحریک فعالیت اقتصادی.
خانه فقط محل زندگی نیست
نقش اقتصادی مسکن به ساختوساز نیز محدود نمیشود. در کشورهای OECD، مسکن مالکیتی حدود نیمی از کل دارایی خانوارها را تشکیل میدهد و این سهم برای خانوارهای طبقه متوسط به بیش از ۶۰ درصد میرسد.
از سوی دیگر، خانه برای میلیونها نفر محل فعالیت اقتصادی است. بر اساس مطالعه WIEGO و ILO که در گزارش مورد استناد قرار گرفته، حدود ۲۶۰ میلیون کارگر خانهمحور در جهان فعالیت میکنند که ۸۶ درصد آنها در اقتصادهای در حال توسعه و نوظهور قرار دارند و ۵۷ درصدشان زن هستند. در کشورهای OECD نیز کسبوکارهای خانهمحور کمی بیش از نیمی از کل بنگاههای خصوصی را تشکیل میدهند.
بنابراین، افزایش هزینه مسکن تنها به افزایش مخارج خانوار منجر نمیشود؛ بلکه میتواند بر محل زندگی، دسترسی به فرصتهای شغلی، امکان راهاندازی کسبوکار و انباشت ثروت خانوار نیز اثر بگذارد.
اهمیت اقتصادی بالا، هزینهکرد عمومی پایین
یکی از مهمترین تناقضهای گزارش در همین نقطه نمایان میشود: مسکن سهم قابلتوجهی از تولید و اشتغال را در اختیار دارد، اما میزان سرمایهگذاری عمومی در این بخش در بسیاری از کشورها پایین است. در چند کشور آمریکای لاتین و کارائیب، سرمایهگذاری عمومی در مسکن کمتر از یک درصد GDP است. در کشورهای اتحادیه اروپا نیز هزینهکرد دولت در حوزه «مسکن و امکانات اجتماعی» حدود ۱.۲ درصد GDP است.
این شکاف نشان میدهد مسکن را نمیتوان صرفاً یک موضوع رفاهی دانست. وقتی ساختوساز ۱۳ درصد GDP جهان را دربرمیگیرد و نزدیک به ۲۹۰ میلیون نفر در این بخش اشتغال دارند، اختلال در بازار مسکن میتواند مستقیماً به تولید، اشتغال و قدرت خرید خانوارها منتقل شود.
جنگ و اقلیم؛ دو اهرم فشار جدید بر بازار مسکن
بحران مسکن در سالهای اخیر با عوامل دیگری نیز تشدید شده است. تا پایان سال ۲۰۲۴، ۱۲۳.۲ میلیون نفر در جهان به دلیل آزار، درگیری، خشونت یا نقض حقوق بشر آواره شده بودند؛ رقمی بیش از دو برابر یک دهه قبل. علاوه بر آن، ۹.۸ میلیون نفر نیز به دلیل بلایای طبیعی آواره داخلی شدند.
پژوهش جدید UN-Habitat برای این گزارش نیز نشان میدهد بین سالهای ۲۰۰۳ تا ۲۰۲۳ دستکم ۶۴ میلیون نفر در نتیجه فرآیندهای توسعه شهری از سکونتگاههای غیررسمی رانده شدهاند؛ پدیدهای که گزارش از آن بهعنوان یک «همهگیری پنهان تخلیه اجباری» یاد میکند.
در سمت دیگر، تغییرات اقلیمی نیز ریسک جدیدی برای موجودی مسکن ایجاد کرده است. خسارت اقتصادی بلایای طبیعی در سال ۲۰۲۴ به ۳۱۸ میلیارد دلار رسید و برآورد گزارش نشان میدهد تا سال ۲۰۴۰ خطرات اقلیمی میتواند به تخریب حدود ۱۶۷ میلیون خانه منجر شود.
مسکن؛ از سیاست رفاهی تا سیاست رشد
آنچه از مجموعه این آمار میتوان دریافت این است که بحران مسکن دیگر صرفاً مسئلهای مربوط به رفاه خانوارها نیست. مسکن در نقطه تلاقی چند متغیر مهم اقتصادی قرار گرفته است: درآمد، ثروت، اشتغال، سرمایهگذاری، تولید، اعتبار و رشد اقتصادی.
از یک طرف، افزایش قیمت مسکن و اجاره، سهم بیشتری از درآمد خانوارها را میبلعد و قدرت خرید آنها را کاهش میدهد؛ از طرف دیگر، سرمایهگذاری در ساخت مسکن میتواند تقاضا، اشتغال و درآمد ایجاد کند.
تجربه برخی کشورها در دوران کرونا نیز نشان داد که دولتها میتوانند از سرمایهگذاری مسکن بهعنوان بخشی از سیاست محرک اقتصادی استفاده کنند. استرالیا در ایالت ویکتوریا ۶ میلیارد دلار استرالیا برای برنامه «Big Housing Build»، کانادا یک میلیارد دلار کانادا برای «Rapid Housing Initiative» و فرانسه نزدیک به ۳ میلیارد یورو در قالب طرح «France Relance» اختصاص دادند.
در نتیجه، مسئله اصلی دیگر فقط «چگونه خانه بیشتری بسازیم» نیست؛ بلکه این است که چگونه میتوان عرضه مسکن را افزایش داد، بدون آنکه قیمت آن از درآمد خانوارها فاصله بیشتری بگیرد و در عین حال، ظرفیت اقتصادی این بخش برای ایجاد اشتغال و رشد نیز فعال شود.
گزارش «شهرهای جهان ۲۰۲۶» در نهایت تصویری از بازاری ارائه میدهد که از یک سو با کمبود صدها میلیون واحد، فشار هزینهای و افزایش نسبت قیمت به درآمد مواجه است و از سوی دیگر، یکی از بزرگترین ظرفیتهای ایجاد تولید و اشتغال را در اختیار دارد.
به بیان دیگر، بحران مسکن همزمان یک بحران معیشتی و یک مسئله رشد اقتصادی است؛ و سیاست مسکن، اگر درست طراحی شود، میتواند از یک هزینه اجتماعی به یکی از ابزارهای سرمایهگذاری، اشتغالزایی و تحریک اقتصاد تبدیل شود.
نظر شما